분양권을 거래하면서 프리미엄(웃돈)을 주고 거래를 하신 분들 많습니다.
심지어 계약 전부터 초피에 거래한다는 둥, 다운계약서를 써서 세금을 낮추는 등 여러 가지 불법행위들이 많았었는데 이제 그마저도 어렵게 되었습니다.
의심스러운 거래로 보이면 통장거래내역 등을 경찰서에 출석하여 조사받게 됩니다. 실제로 적발된 사례도 있어서 웃돈을 현금으로 거래하는 경우도 본 적 있습니다.
부동산 단속이 강화되어 다운거래 및 위장전입 청약 또한 청약취소가 많이 되고, 그 분양권을 거래한 사람의 분양권까지 날라가는 경우를 보면 항상 거래는 조심히 적법하게 하는 것이 좋습니다.
양도소득세의 정의와 분양권 거래할 시 양도소득세는 어떻게 되는지, 그리고 그 계산방법을 알아보겠습니다.
양도소득세란
양도소득세는 토지, 건물, 주식, 분양권 등의 권리를 양도하면서 생기는 소득에 대하여 세금을 부과하는 것을 말합니다.
국가는 소득에 대한 소득세를 징수합니다. 그 소득엔 대표적으로 근로소득, 이자소득, 배당소득, 상속 등이 있으며 불로소득에도 당연하게 소득세를 징수합니다.
대부분의 분양권은 프리미엄(웃돈)을 줘야 살 수 있으며, 그러므로 양도소득세도 자연스럽게 발생합니다.
하지만 분양권은 계약서 쓰기 전부터 초피라는 이름의 프리미엄(웃돈) 거래가 불법으로 자행되어 왔으며 다운계약서를 씀으로써 양도소득세를 피해왔습니다.
예를 들면 3억원 아파트 분양권에 당첨되어 계약금 3천만 원을 냈고, 공인중개사를 통해 프리미엄 3천만 원을 받고 팔았지만 신고는 분양권 가격만 신고를 하고 프리미엄 3천만 원은 현금으로 챙기는 방법입니다.
그렇게 되면 양도차익이 발생하지 않은 것으로 신고가 되어 양도소득세가 과세되지 않는 것이죠.
이 방법도 결국 자금추적이 들어가게 되면 IT강국인 대한민국에서 걸릴수 밖에 없습니다.
투명하게 양도소득세를 신고하고 거래 하는 것이 분양권을 지키면서 정신건강에 이롭습니다.
2021 양도소득세율
기존의 분양권 양도소득세는 조정대상지역 50%, 기타 지역 기본세율(금액에 따라 6%~42%)였습니다.
하지만 개정되고 현재 적용하는 분양권 양도소득세율은 1년 미만 70%, 1년 이상 60%가 일괄 적용됩니다.
여기에 지방소득세 10%를 추가로 납부해야하니 1년 미만은 77%, 1년 이상은 66%가 계산됩니다.
분양권 거래시 양도소득세 계산방법 예시
분양권 양도차익 1억 원을 얻은 경우, 지방소득세를 제외한 양도소득세만 계산하였을 경우
기본공제 2,500,000만원이 되어 과세표준 97,500,000원으로
1년 미만일 때, 70%의 양도소득세 과세율을 적용하여 6,825만 원을 세금으로 납부해야 합니다.
지방소득세는 682만원이 발생하여 총 7,507만 원의 세금을 납부해야 합니다.
분양권 양도소득세 절세방법
일시적 1 주택 1 분양권 일 경우 비과세 방법이 있습니다.
양도할 시기에 양도인의 가구 내에 다른 분양권 소유자가 없어야 할 것,
양도인이 30세 이상 또는 배우자가 있을 것,
배우자가 있다면 분양권을 증여하고 직후 3달 내에 분양권 매매가 이뤄진다면 매매금액(프리미엄 포함)이 자동 취득금액으로 계산되어 양도차익이 발생하지 않습니다.
분양권 주택수 포함 개념
2021년에 취득한 조정대상지역의 분양권부터 주택수에 포함됩니다. 그 이전에 취득했다면 주택수에 포함되지 않습니다.
분양권이 주택수로 포함되었더라도 일시적 1가구 2 주택 특례로 인정받아 보유세 면제 및 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
주택을 매수한 후 최소 1년 이후 신규주택을 매수할 수 있으며, 2년 이상 갖고 있어야 합니다.
양도세 면제기간은 3년으로 처음 매수한 주택을 3년 이내 매도하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
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